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Rogito notarile di una compravendita: come funziona.

Posted on 20 Luglio 20231 Agosto 2023 by Gerardo Paterna

Il rogito notarile è un atto pubblico, redatto e autenticato da un notaio, che formalizza la compravendita immobiliare e trasferisce la proprietà dell’immobile dall’attuale proprietario all’acquirente.

Detta così sembra una pratica semplice e veloce. In realtà sono necessarie e obbligatorie molte verifiche (ne parliamo qui) prima di poter procedere.

Quali sono gli elementi essenziali di un rogito?

È un passaggio essenziale e vincolante nel processo di compravendita e comprende diverse informazioni e clausole importanti, tra cui:

Identificazione delle parti: nel documento vengono identificate in modo chiaro e inequivocabile le parti coinvolte nella compravendita, ovvero il venditore e l’acquirente.
Descrizione dell’immobile: vengono specificati tutti i dettagli dell’immobile oggetto della compravendita, come l’indirizzo, la superficie, i confini e le caratteristiche specifiche.
Prezzo di vendita: il prezzo concordato per la vendita dell’immobile viene indicato nel rogito notarile.
Modalità di pagamento: l’acquirente dovrà effettuare il pagamento dell’importo pattuito al momento del rogito con assegni circolari o tramite intervento della banca in caso di mutuo.
Oneri e spese: vengono indicati chiaramente quali oneri e spese (come tasse, imposte, spese per la mediazione, etc) saranno a carico dell’acquirente e quali saranno a carico del venditore.
Clausole specifiche: casi particolari richiedono clausole che regolano specifici aspetti della compravendita, come il diritto di prelazione, vincoli urbanistici, servitù, consegna anticipata o differita…
Data e luogo del rogito: elementi essenziali del contratto, sono infatti la data e il luogo in cui le parti firmano l’atto in presenza del notaio.
Firmatari: l’atto deve essere firmato dalle parti coinvolte nella compravendita, ovvero venditore e acquirente, e dal notaio che autentica l’atto stesso.
Trascrizione: dopo la firma, il notaio provvederà alla voltura catastale e alla registrazione dell’atto ai fini fiscali, ma soprattutto alla trascrizione del rogito nei registri immobiliari, ufficializzando contro soggetti terzi il trasferimento della proprietà dall’attuale proprietario all’acquirente.

Come si svolge il rogito?

Vanno rispettate alcune regole:
– il notaio deve leggere il contenuto dell’atto integralmente in presenza delle parti e, quando richiesto, dei testimoni;
– una volta letto e approvato deve essere sottoscritto dalle parti (testimoni compresi) in presenza del notaio, che infine sottoscriverà il documento;
– ciò che il notaio attesta nell’atto fa per legge piena prova a tutti gli effetti, in caso di controversie, anche davanti al giudice, salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.

Per chi vende è importante sapere che, nel caso l’immobile oggetto della compravendita sia parte di un condominio, il venditore deve trasmettere (con raccomandata o breve manu… chiedete sempre ricevuta di consegna) all’amministratore una copia autentica dell’atto di compravendita (ex art 18 Legge 220/2012…).

Obblighi e incombenze possono preoccupare sia venditore che acquirente, per questa ragione consigliamo di scegliere agenti immobiliari esperti che vi diano una consulenza chiara e assistenza in ogni passaggio, ma soprattutto vi accompagnino in ogni fase, dalla trattativa alla stipula del rogito.

Per evitare perdite di tempo, ma soprattutto rischi e grattacapi, contattaci.

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Condominio: un piccolo mondo di diritti e regole.

Posted on 2 Luglio 2023 by Gerardo Paterna

Iniziamo con una stranezza, dell’istituto del condominio non esiste definizione nel Codice Civile, anche se dall’art 1117 al 1139 ne stabilisce scopi e regole.

Di fatto si intende per condominio l’ente-organizzazione di proprietari di unità immobiliari di un edificio o di un complesso, di cui condividono parti comuni. In particolare:
– le parti necessarie all’uso comune dell’edificio (fondazioni, muri maestri, portoni d’ingresso, scale…)
– i locali di servizi comuni come portineria, lavanderia, stenditori, locale caldaia etc.
– tutte le opere, le installazioni e i manufatti utili al godimento comune (ascensore, fognature, impianti vari fino al punto di diramazione ai locali di ogni singola proprietà privata.

Quando si costituisce il condominio?

Quando in un edificio insistono almeno due (un tempo non più di 4, ex Legge 220/2012 non più di 8) unità immobiliari di proprietà esclusiva di soggetti diversi con parti strutturali e funzionali comuni, si costituisce il cosiddetto condominio minimo.

Si dice piccolo condominio quello costituito da più di 8 proprietari diversi. Quando ci sono più di otto condomini deve essere nominato l’amministratore di condominio.
In entrabi i casi valgono le stesse regole previste dai suddetti articoli del Codice Civile: sia per quanto concerne l’organizzazione (ripartizione delle spese, votazioni in assemblea e calcolo dei millesimi), sia per le questioni interne dei partecipanti (un esempio per tutti il diritto al rimborso in caso di spese per la manutenzione delle parti comuni).

Sostanziale differenza, invece, la nomina dell’amministratore, non obbligatoria per quello minimo.

Casi particolari di condominio

Partendo dall’assunto iniziale con cui si definisce il condominio, le stesse regole da cui è regolato valgono sia quando l’edificio o il complesso immobiliare si sviluppa in verticale (l’esempio più comune un palazzo di più piani), sia quando sono coinvolte proprietà singole adiacenti orizzontalmente, condominio orizzontale (come nel caso delle villette a schiera), sempre che condividano strutture portanti, impianti e/o servizi essenziali.

Si configura quello orizzontale anche se le abitazioni sono strutturalmente autonome ed indipendenti, purché abbiamo in uso comune anche un solo elemento: un parcheggio, il viale d’accesso, l’illuminazione delle parti comuni, l’impianto fognario o quello di irrigazione dei giardini non privati, etc.

Esiste anche il condominio parziale, quando un bene serve in modo esclusivo una sola parte dei condòmini. Ex lege, dall’art 1123 del Codice Civile, si evince infatti che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

Per esempio in un edificio con più portoni d’accesso, quindi più scale, più ascensori, etc.
In questo caso le spese per i servizi comuni saranno proporzionalmente ripartite tra tutti, mentre quelle particolari solo tra i condomini della scala di riferimento.

Si configura il supercondominio, o condominio complesso, nel caso in cui più condomìni consistenti in più edifici hanno in comune alcuni impianti o servizi: “non appena si crea la relazione di accessorietà e di necessità tra i beni comuni e gli edifici: questi ultimi si configurano rispetto ai primi come beni principali“.

In questo caso particolare saranno nominati un amministratore per ogni condominio e uno per il supercondominio. Inoltre i condòmini sono tali sia per il singolo edificio che per il complesso.

Nello straordinario caso in cui si superino i 60 condomini la legge prevede che “ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art 1136, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.” Art. 67 disp. att. C.C.

Regolamento condominiale e gestione delle controversie saranno contenuti di prossimi articoli.

Continua a seguire il nostro blog!

Se vivi a Palermo e hai bisogno di consigli, non esitare a contattarci.

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Consegna differita dell’immobile: 5 cose da sapere

Posted on 23 Giugno 2023 by Gerardo Paterna

Per parlare della consegna differita partiamo dalla vendita, contratto disciplinato dal Codice Civile, che all’articolo 1470 la definisce: “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprieta’ di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.” Questo contratto produce effetti essenziali, senza il contratto non potrebbe esistere (es. il passaggio di proprietà e il pagamento), accidentali, non connotano il tipo di contratto e sono a volte presenti(es. una condizione), e quelli normali che non connotano il tipo di contratto e potrebbero non esserci (es. la consegna).

In effetti in alcuni casi può accadere che la consegna dell’immobile sia differita in un momento successivo alla firma del contratto. Di seguito esamineremo alcuni aspetti importanti da conoscere relativi a questa procedura.

Quando si verifica

Una delle ragioni per cui le parti possono scegliere questa modalità può dipendere da necessità del venditore.
Per esempio qualora stia procedendo a sua volta all’acquisto della sua futura casa e necessiti di un tempo determinato prima di lasciare quella oggetto della compravendita; oppure stia provvedendo al completamento di alcune opere di ristrutturazione o di manutenzione sull’immobile prima di consegnarlo all’acquirente.

In casi particolari può dipendere dalla volontà dell’acquirente. L’attuale situazione congiunturale che vede associati il rincaro dei tassi di interesse dei mutui e le politiche sempre più stringenti degli istituti bancari, spinge alcuni acquirenti ad accelerare i tempi del rogito per non perdere condizioni attuali, che in poche settimane potrebbero peggiorare, mettendo a rischio il suo potere d’acquisto. Pur di ottenere l’erogazione del mutuo a condizioni più favorevoli, accettano anche la consegna differita dell’immobile.

A cosa prestare attenzione in caso di consegna differita dell’immobile

In Italia la compravendita con consegna differita dell’immobile è soggetta a diverse regole inderogabili definite dal Codice Civile e dalla normativa vigente. Ecco alcune delle principali disposizioni:

1. Forma scritta: la compravendita di un immobile deve essere formalizzata per iscritto con atto notarile. La trascrizione è essenziale per garantire la validità dell’accordo e la sua opponibilità ai terzi. In caso di consegna differita sarà necessario definire ogni accordo, in primis la data di consegna, noi consigliamo di stabilire anche la ripartizione delle spese condominiali (punto dolente, sempre!).

2. Trasferimento della proprietà: la proprietà dell’immobile viene trasferita all’acquirente al momento del perfezionamento del contratto, anche se la consegna fisica dell’immobile può avvenire in un momento successivo. Ciò significa che l’acquirente assume i rischi e i benefici dell’immobile dal momento del perfezionamento della compravendita.

3. Obblighi delle parti: le parti coinvolte nella compravendita hanno obblighi specifici. L’acquirente deve pagare il prezzo concordato, mentre il venditore è tenuto a consegnare l’immobile nel modo e nei tempi stabiliti dal contratto. Il venditore deve mantenere l’immobile in buone condizioni fino alla consegna e rispettare gli eventuali accordi formalizzati nel contratto.

4. Rischio e custodia dell’immobile: a meno che non sia diversamente stabilito nel contratto, il venditore è responsabile della custodia e della conservazione dell’immobile fino alla consegna. Pertanto, se si verificano danni o perdite all’immobile prima della consegna, spetta al venditore sopportarne le conseguenze, a meno che non sia dimostrato che i danni siano imputabili all’acquirente.

5. Risoluzione del contratto: se una delle parti non adempie agli obblighi previsti, l’altra parte ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

È importante notare che queste sono solo alcune delle regole inderogabili applicabili alla compravendita con consegna differita dell’immobile in Italia. Altre normative possono essere rilevanti in base alle specifiche circostanze e al contesto legale.

È consigliabile consultare un professionista del settore (nella nostra agenzia abbiamo il supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare) per ottenere informazioni e consulenza specifiche in relazione alla situazione.

Se la tua decisione di mettere in vendita la casa è condizionata da qualche progetto, non preoccuparti e non aspettare, questa è una possibile soluzione.

Contattaci per avere una consulenza ad hoc e valutare insieme la strada da percorrere.

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Eredità immobiliare: guida alla gestione della successione

Posted on 22 Maggio 2023 by Gerardo Paterna

Hai ricevuto un immobile in eredità? Se ancora non ti sei rivolto ad un professionista, qui ti forniremo informazioni sufficienti per iniziare le pratiche burocratiche, ma anche per aiutarti a scegliere quale destino riservare a questi immobili.

Dichiarazione di successione.

Innanzi tutto è necessario provvedere alla dichiarazione di successione, il termine per avviarla è un anno dalla morte del de cuius (la persona da cui hai ereditato).
Sarà sufficiente che uno solo degli eredi presenti (personalmente o tramite intermediario abilitato) la dichiarazione di successione all’agenzia delle Entrate:
– direttamente presso l’ufficio competente;
– per via telematica tramite software dell’Ente.

Cosa succede superato questo termine?

Nel caso di dichiarazione di successione tardiva incorrerai in una sanzione amministrativa:
– se non è dovuta imposta, da 150 a 500 euro per un ritardo entro i 30 giorni, oltrepassati i quali diventa da 250 a 1.000 euro;
– quando è dovuta, dal 60% al 120% dell’imposta per un ritardo entro i 30 giorni, oltre i quali sarà calcolata dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Come procedere?

L’utilizzo del sistema telematico messo a disposizione del contribuente presenta alcuni vantaggi pratici, soprattutto per quanto riguarda i tributi da autoliquidare, il cui calcolo sarà automatico, ma anche per la voltura catastale degli immobili coinvolti che, salvo casi particolari, avverrà automaticamente.
Inoltre con questo sistema potrai richiedere l’attestazione di avvenuta presentazione in formato elettronico, necessaria per lo sblocco dei conti. Per l’attestazione cartacea dovrai invece presentarti presso l’ufficio territoriale con contrassegni telematici e pagare le somme dovute.

Se la dichiarazione è presentata direttamente presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, si potrà effettuare il pagamento con F24 tramite banca, ufficio postale o all’agente della riscossione. Per farlo tramite conto corrente, sarà necessario consegnare all’ufficio il modello apposito compilato.

Quanto costa la successione?

Le aliquote stabilite dal legislatore vanno applicate al “valore complessivo netto eccedente“, ma cosa significa?
Significa che il calcolo riguarderà la somma di tutti i beni e i diritti che creano il patrimonio del de cuius, sottratti i debiti e le spese detraibili sostenute dagli eredi negli ultimi sei mesi per conto del defunto.

Per ricapitolare, le imposte variano a seconda del grado di parentela:

per coniuge e parenti in linea retta ascendenti e discendenti sarà il 4% sul valore eccedente la quota di 1 milione di euro;
per fratelli e sorelle sarà il 6% sul valore eccedente 100mila euro;
per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado sarà il 6% sul valore trasferito, senza franchigia;
per tutti gli altri soggetti l’8%, senza franchigia.

Se si eredita un immobile, vanno calcolate e versate le imposte ipotecaria, catastale, bollo e tasse e tributi speciali.

Cosa succede se non presenti la dichiarazione entro 10 anni?

Qualora nessuno degli eredi presenti la dichiarazione di successione entro i dieci anni dalla morte del de cuius, provvederà d’ufficio l’Agenzia delle Entrate, con avviso (notificato entro il termine di decadenza di 5 anni dalla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione omessa) e l’imposta accertata e liquidata dovrà essere comunque corrisposta.

Nessuna dichiarazione di successione

Qualora ricorrano contemporaneamente queste condizioni, non sarà necessaria nessuna dichiarazione di successione:

l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto
il valore non supera i 100mila euro
non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

Cosa fare dell’immobile ereditato?

Superata la contingenza dolorosa di perdere un caro familiare e ottemperate a tutte le pratiche burocratiche, ti troverai di fronte ad una serie di alternative legate alla gestione di un immobile ereditato.
Se non lo abiti, potrebbe diventare la tua futura casa, ma se invece sei già proprietario di altri immobili?
La prima soluzione è quella di tenerla, occupartene e magari metterla a reddito. Il mercato della locazione è molto dinamico, la richiesta è sempre esuberante rispetto all’offerta e avere un inquilino ti permetterebbe di contare su una rendita lorda che potrebbe aggirarsi intorno al 5-7% annuo a seconda del quartiere.

Locazione tradizionale sì, ma anche quella turistica. Questa richiede certamente un minimo impegno di gestione, ma ha il vantaggio di non impegnare l’immobile per lunghi periodi di tempo.
In entrambi i casi, prima di metterla sul mercato, dovrai farti carico di riqualificarla e renderla idonea. Questo significa messa degli impianti a norma, interventi di ristrutturazione qualora necessari, imbiancatura e arredamento adeguato.
In entrambi i casi potrai rivolgerti ad un’agenzia immobiliare che ti aiuti nella selezione e gestione degli inquilini, nella predisposizione della contrattualistica e nell’espletamento della burocrazia (compresa la necessaria accettazione tacita di eredità).

Se invece preferisci liquidare il bene avrai bisogno innanzitutto di verificare tutta la documentazione urbanistico e catastale, per accertare che sia tutto in regola. Dopodiché servirà una valutazione attuale e compatibile con i valori di mercato, una strategia di promozione dell’immobile off- line e on-line, oltre alla gestione di visite, offerte e proposte di acquisto, fino al rogito notarile.

La vigente normativa si fa ogni giorno più esigente, per questo ti consiglio di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare esperta e con una buona reputazione.

Come sceglierla? Vieni a conoscerci!

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Riqualificazione immobiliare e case green

Posted on 29 Marzo 2023 by Gerardo Paterna

La riqualificazione immobiliare si accorda con le novità normative che si prospettano riguardo l’adeguamento degli immobili agli standard previsti dalla direttiva dell’Unione Europea.

In parole povere stabisce che entro il 2030 gli immobili residenziali rientrino nella classe energetica E, nella D entro il 2033, per raggiungere l’obiettivo delle “emissioni 0” entro il 2050.
Ad osservare il quadro completo sembra una missione impossibile, tenuto conto del fatto che il 74% delle abitazioni (oltre 11 milioni) del nostro territorio è al di sotto della classe D. (dato Ansa)

Come la riqualificazione immobiliare agevolerà il percorso

La riqualificazione immobiliare consiste nella ristrutturazione e nella rivitalizzazione di edifici esistenti al fine di migliorarne l’efficienza energetica, la qualità abitativa e il valore commerciale.
Questa scelta offre molti vantaggi:
– l’aumento del comfort abitativo
– la riduzione dei costi energetici
– maggiore sicurezza
– l’aumento del valore dell’immobile.

Certamente rilevante il fatto che la riqualificazione immobiliare contribuisca al risparmio delle risorse naturali e alla riduzione dell’impatto ambientale, poiché gli edifici più efficienti consumano meno energia e producono meno rifiuti.
Senza considerare che questo processo può contribuire alla creazione di posti di lavoro e al rafforzamento del tessuto economico locale.

Oggi più che mai il valore degli immobili può essere messo in discussione in forza di questa normativa, che prevede sì alcune deroghe necessarie (edifici protetti per valore storico e architettonico, i luoghi di culto, seconde case utilizzate per meno di quattro mesi all’anno, immobili autonomi con una superficie inferiore ai 50 m²…), ma che impone alle banche una politica più restrittiva nei confronti di immobili di minore qualità, favorendo l’accesso al credito per l’acquisto e la riqualificazione di quelli che hanno migliori prestazioni energetiche.

In questo quadro generale, diventa ancora più importante avvalersi della consulenza di professionisti formati e aggiornati per la valutazione degli immobili, che tu sia un venditore o un acquirente.

Ognuno di noi può contribuire

Che l’acquisto di casa sia per la famiglia o come investimento per una rendita da locazione, ogni intervento migliorativo delle condizioni attuali dell’immobile contribuirà a perfezionarne le prestazioni:

– isolamento termico: migliorerà l’efficienza energetica e ridurrà i costi di riscaldamento/raffreddamento in tutte le stagioni;

– sostituzione delle finestre: sia per l’isolamento termico, ma anche per quello acustico, soprattutto per gli immobili in zone trafficate e in centri urbani ad alta densità abitativa;

– adeguamento dei sistemi di riscaldamento e raffreddamento: orientare la scelta verso sistemi che utilizzano fonti energetiche rinnovabili, rinunciando ai combustibili (pannelli fotovoltaici vs combustibili fossili e gas);

– anche la ridistribuzione degli spazi interni, oltre a migliorare il comfort abitativo, permetterà di ottimizzare i consumi di luce e riscaldamento;

– la sostituzione delle tubazioni idriche obsolete permetterà di evitare inutili e dannose dispersioni idriche (in Italia il 36% dell’acqua immessa nella rete idrica non raggiunge la destinazione);

– comprendere nel progetto di riqualificazione anche gli spazi esterni: creare aree verdi, piantumare i terreni e creare zone d’ombra naturali;

– prevedere l’adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza, a salvaguardia nostra e degli altri residenti.

L’elenco potrebbe continuare e diventare via via più dettagliato e specifico, su misura per ognuno di noi.

Non siamo cellule indipendenti ed autonome, è importante mantenere gli immobili adeguati alle nostre esigenze abitative, ma anche alla società che ci circonda e di cui siamo parte attiva e responsabile.

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Successione immobiliare: cosa e come fare?

Posted on 16 Giugno 20228 Agosto 2022 by ImprendoCasa

In questi anni è capitato più di una volta di aiutare nostri clienti per la compravendita di un bene immobile ricevuto per successione.
Perché si perfezioni è necessario effettuare alcune pratiche burocratiche obbligatorie, rispettando tempi e ruoli previsti dalla Legge.
È importante sapere che non è possibile vendere un immobile fino a quando questa non sarà conclusa.
In questo video ti spieghiamo come fare.

min 0:25 È possibile la compravendita senza la successione?
min 1:15 Cos’è la successione immobiliare?
min 1:37 Quando bisogna farla?
min 2:00 Cosa accade se non si fa?

Se trascurata, può interferire con la compravendita di un immobile.

Non aspettare, contattaci per avere una consulenza personalizzata, ti assisteremo in ogni fase delle procedure e troveremo l’acquirente giusto per vendere la tua casa.

Accettazione tacita di eredità cos’è?

Posted on 28 Aprile 20228 Agosto 2022 by ImprendoCasa

Per vendere un immobile ereditato è necessario procedere prima con la successione, di cui abbiamo spiegato le caratteristiche in questo articolo, poi con l’accettazione tacita di eredità.

Solo dopo questa si potrà procedere con la compravendita del tuo immobile, in genere è contestuale al rogito notarile ed ha un costo che può variare tra i 400 e i 500 euro a seconda dello studio notarile.

In questo video Alessandro Bonura, co-founder e agente immobiliare di Imprendocasa, ci spiega come fare l’accettazione tacita di eredità.

Non esitare a contattarci per avere maggiori informazioni e ricevere una consulenza personalizzata. Abbiamo le competenze e l’esperienza per aiutarti in ogni fase della successione, fino all’accettazione tacita e alla compravendita della tua casa.