Primi per immobili compravenduti a Palermo (Fonte: Cerved)
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Categoria: Vendere casa a Palermo

Rogito notarile di una compravendita: come funziona.

Posted on by Gerardo Paterna

Il rogito notarile è un atto pubblico, redatto e autenticato da un notaio, che formalizza la compravendita immobiliare e trasferisce la proprietà dell’immobile dall’attuale proprietario all’acquirente.

Detta così sembra una pratica semplice e veloce. In realtà sono necessarie e obbligatorie molte verifiche (ne parliamo qui) prima di poter procedere.

Quali sono gli elementi essenziali di un rogito?

È un passaggio essenziale e vincolante nel processo di compravendita e comprende diverse informazioni e clausole importanti, tra cui:

  1. Identificazione delle parti: nel documento vengono identificate in modo chiaro e inequivocabile le parti coinvolte nella compravendita, ovvero il venditore e l’acquirente.
  2. Descrizione dell’immobile: vengono specificati tutti i dettagli dell’immobile oggetto della compravendita, come l’indirizzo, la superficie, i confini e le caratteristiche specifiche.
  3. Prezzo di vendita: il prezzo concordato per la vendita dell’immobile viene indicato nel rogito notarile.
  4. Modalità di pagamento: l’acquirente dovrà effettuare il pagamento dell’importo pattuito al momento del rogito con assegni circolari o tramite intervento della banca in caso di mutuo.
  5. Oneri e spese: vengono indicati chiaramente quali oneri e spese (come tasse, imposte, spese per la mediazione, etc) saranno a carico dell’acquirente e quali saranno a carico del venditore.
  6. Clausole specifiche: casi particolari richiedono clausole che regolano specifici aspetti della compravendita, come il diritto di prelazione, vincoli urbanistici, servitù, consegna anticipata o differita…
  7. Data e luogo del rogito: elementi essenziali del contratto, sono infatti la data e il luogo in cui le parti firmano l’atto in presenza del notaio.
  8. Firmatari: l’atto deve essere firmato dalle parti coinvolte nella compravendita, ovvero venditore e acquirente, e dal notaio che autentica l’atto stesso.
  9. Trascrizione: dopo la firma, il notaio provvederà alla voltura catastale e alla registrazione dell’atto ai fini fiscali, ma soprattutto alla trascrizione del rogito nei registri immobiliari, ufficializzando contro soggetti terzi il trasferimento della proprietà dall’attuale proprietario all’acquirente.

Come si svolge il rogito?

Vanno rispettate alcune regole:
– il notaio deve leggere il contenuto dell’atto integralmente in presenza delle parti e, quando richiesto, dei testimoni;
– una volta letto e approvato deve essere sottoscritto dalle parti (testimoni compresi) in presenza del notaio, che infine sottoscriverà il documento;
– ciò che il notaio attesta nell’atto fa per legge piena prova a tutti gli effetti, in caso di controversie, anche davanti al giudice, salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.

Per chi vende è importante sapere che, nel caso l’immobile oggetto della compravendita sia parte di un condominio, il venditore deve trasmettere (con raccomandata o breve manu… chiedete sempre ricevuta di consegna) all’amministratore una copia autentica dell’atto di compravendita (ex art 18 Legge 220/2012…).

Obblighi e incombenze possono preoccupare sia venditore che acquirente, per questa ragione consigliamo di scegliere agenti immobiliari esperti che vi diano una consulenza chiara e assistenza in ogni passaggio, ma soprattutto vi accompagnino in ogni fase, dalla trattativa alla stipula del rogito.

Per evitare perdite di tempo, ma soprattutto rischi e grattacapi, contattaci.

 

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Consegna differita dell’immobile: 5 cose da sapere

Posted on by Gerardo Paterna

Per parlare della consegna differita partiamo dalla vendita, contratto disciplinato dal Codice Civile, che all’articolo 1470 la definisce: “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprieta’ di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.” Questo contratto produce effetti essenziali, senza il contratto non potrebbe esistere (es. il passaggio di proprietà e il pagamento), accidentali, non connotano il tipo di contratto e sono a volte presenti(es. una condizione), e quelli normali che non connotano il tipo di contratto e potrebbero non esserci (es. la consegna).

In effetti in alcuni casi può accadere che la consegna dell’immobile sia differita in un momento successivo alla firma del contratto. Di seguito esamineremo alcuni aspetti importanti da conoscere relativi a questa procedura.

Quando si verifica

Una delle ragioni per cui le parti possono scegliere questa modalità può dipendere da necessità del venditore.
Per esempio qualora stia procedendo a sua volta all’acquisto della sua futura casa e necessiti di un tempo determinato prima di lasciare quella oggetto della compravendita; oppure stia provvedendo al completamento di alcune opere di ristrutturazione o di manutenzione sull’immobile prima di consegnarlo all’acquirente.

In casi particolari può dipendere dalla volontà dell’acquirente. L’attuale situazione congiunturale che vede associati il rincaro dei tassi di interesse dei mutui e le politiche sempre più stringenti degli istituti bancari, spinge alcuni acquirenti ad accelerare i tempi del rogito per non perdere condizioni attuali, che in poche settimane potrebbero peggiorare, mettendo a rischio il suo potere d’acquisto. Pur di ottenere l’erogazione del mutuo a condizioni più favorevoli, accettano anche la consegna differita dell’immobile.

A cosa prestare attenzione in caso di consegna differita dell’immobile

In Italia la compravendita con consegna differita dell’immobile è soggetta a diverse regole inderogabili definite dal Codice Civile e dalla normativa vigente. Ecco alcune delle principali disposizioni:

1. Forma scritta: la compravendita di un immobile deve essere formalizzata per iscritto con atto notarile. La trascrizione è essenziale per garantire la validità dell’accordo e la sua opponibilità ai terzi. In caso di consegna differita sarà necessario definire ogni accordo, in primis la data di consegna, noi consigliamo di stabilire anche la ripartizione delle spese condominiali (punto dolente, sempre!).

2. Trasferimento della proprietà: la proprietà dell’immobile viene trasferita all’acquirente al momento del perfezionamento del contratto, anche se la consegna fisica dell’immobile può avvenire in un momento successivo. Ciò significa che l’acquirente assume i rischi e i benefici dell’immobile dal momento del perfezionamento della compravendita.

3. Obblighi delle parti: le parti coinvolte nella compravendita hanno obblighi specifici. L’acquirente deve pagare il prezzo concordato, mentre il venditore è tenuto a consegnare l’immobile nel modo e nei tempi stabiliti dal contratto. Il venditore deve mantenere l’immobile in buone condizioni fino alla consegna e rispettare gli eventuali accordi formalizzati nel contratto.

4. Rischio e custodia dell’immobile: a meno che non sia diversamente stabilito nel contratto, il venditore è responsabile della custodia e della conservazione dell’immobile fino alla consegna. Pertanto, se si verificano danni o perdite all’immobile prima della consegna, spetta al venditore sopportarne le conseguenze, a meno che non sia dimostrato che i danni siano imputabili all’acquirente.

5. Risoluzione del contratto: se una delle parti non adempie agli obblighi previsti, l’altra parte ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

È importante notare che queste sono solo alcune delle regole inderogabili applicabili alla compravendita con consegna differita dell’immobile in Italia. Altre normative possono essere rilevanti in base alle specifiche circostanze e al contesto legale.

È consigliabile consultare un professionista del settore (nella nostra agenzia abbiamo il supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare) per ottenere informazioni e consulenza specifiche in relazione alla situazione.

Se la tua decisione di mettere in vendita la casa è condizionata da qualche progetto, non preoccuparti e non aspettare, questa è una possibile soluzione.

Contattaci per avere una consulenza ad hoc e valutare insieme la strada da percorrere.

 

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Agenzia immobiliare multiservice: la preferita per 5 ragioni

Posted on by Gerardo Paterna

Un’agenzia immobiliare può definirsi multiservice quando al suo interno troverai un’ampia serie di servizi inerenti alla compravendita di un immobile a tua completa disposizione.

Agenti immobiliari e non solo

La prima risorsa ovviamente è quella degli agenti immobiliari, professionisti esperti del mercato immobiliare e formati secondo un protocollo aziendale condiviso e in continua evoluzione.

In genere in un’agenzia di questo tipo troverai agenti dedicati ad ogni parte coinvolta nella compravendita:
– listing agent, specializzato nella gestione dei clienti venditori, dalle pratiche di valutazione immobiliare, alla raccolta documentale necessaria, dal progetto di marketing dedicato alla promozione dell’immobile, alla negoziazione in fase di trattativa, fino al rogito e dopo per eventuali pratiche burocratiche;

– buyer agent, invece è l’agente dedicato al cliente acquirente, lo aiuta nella ricerca della casa ideale, lo prepara alla visita fornendo tutte le informazioni prima e la documentazione dopo, è un professionista formato nella vendita e nella gestione delle obiezioni, non per persuadere, ma per informare ed aiutare le persone nel processo decisionale più importante della loro vita.

Quali altre figure professionali serviranno?

In una agenzia multiservice troverai un team dedicato alle tue esigenze, composto da figure diverse per ogni fase della trattativa: da chi ti accoglie, sia al telefono che in presenza negli uffici, a chi ti rappresenterà il giorno del rogito notarile.

Uno dei vantaggi più apprezzati da chi si è rivolto ad un’agenzia simile è sicuramente quello di avere avuto a disposizione tutte le figure professionali necessarie:

  • il mediatore creditizio è il consulente indispensabile per aiutare il cliente acquirente per misurare la sua capacità di investimento prima e durante la ricerca della casa e successivamente per aiutarlo nella pratica di mutuo una volta trovata quella giusta;
  • il geometra si occupa delle pratiche edilizie, conosce la storia urbanistico-catastale di ogni immobile trattato dall’agenzia, sa quando e come è necessario intervenire per sanare eventuali vizi documentali o difformità, preventiva tempi e costi e predispone la pratica burocratica necessaria;
  • l’avvocato sovraintende tutta la parte contrattualistica, dirime eventuali controversie e aiuta i collaboratori con aggiornamenti sulla normativa vigente, contribuendo così alla conclusione di trattative serene e consapevoli;
  • il fotografo professionista provvederà al servizio video e fotografico della casa, i clienti sono esigenti nella selezione online, presentare gli immobili al meglio anche nelle inserzioni crea un vantaggio sulla concorrenza;
  • l’home-stager è fiore all’occhiello di un’agenzia, perché il suo intervento valorizzerà gli immobili segnati dal tempo, aiutando i possibili acquirenti ad apprezzarne i punti di forza: spazio, luce e armonia;
  • la squadra edile è per pochi! Nella nostra agenzia abbiamo messo a disposizione dei clienti il servizio ImprendoREstyle che, in sinergia con la nostra home-stager, provvede agli interventi di riqualificazione ed eventuale ristrutturazione prima della messa in vendita degli immobili, accelerando notevolmente i tempi di vendita e ottimizzando la difesa del prezzo.

5 ragioni per scegliere un’agenzia multiservice

Ricapitolando, che tu sia un futuro venditore o acquirente, hai molti buoni motivi per affidarti ad una squadra piuttosto che ad un singolo agente immobiliare o, peggio, fare da solo.

1. Sarai in buone mani grazie a expertise e conoscenza del mercato: troverai un team di professionisti che condivide un numero moltiplicato di dati, contatti e trattative. Come per qualsiasi altro professionista (medico, avvocato, commercialista…) preferisci chi ha maggiore esperienza e occasioni di confronto.
2. Risparmierai tempo e, sì, denaro: in un’agenzia così strutturata l’investimento pubblicitario, il marketing attivo, la formazione e le competenze sono diversificati e imponenti rispetto al privato e al singolo agente immobiliare, con due effetti positivi: da una parte si accelerano i tempi di vendita degli immobili e dall’altra si mette a disposizione degli acquirenti un numero maggiore di alternative a migliori condizioni.
3. Potrai affidare la gestione completa delle pratiche burocratiche: se non hai mai venduto o acquistato casa difficilmente riuscirai ad orientarti tra incombenze, obblighi e responsabilità fiscali ed amministrative, inoltre avere un unico referente esperto e affidabile che si occupi di tutto, ti eviterà brutte sorprese.
4. Sarai tutelato: avere un professionista dedicato significa che difenderà il tuo interesse durante tutto il processo di vendita, soprattutto nella fase più delicata della trattativa.
5. Avere un’intera squadra a tua disposizione significa poter fare affidamento a figure professionali diverse e necessarie, ciascuna specializzata in un preciso comparto, non solo durante la trattativa, ma anche post-vendita.

Se vuoi conoscere l’esperienza di chi si è affidato ad un’agenzia multiservice, ascolta la testimonianza dei nostri clienti e contattaci!

 

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Eredità immobiliare: guida alla gestione della successione

Posted on by Gerardo Paterna

Hai ricevuto un immobile in eredità? Se ancora non ti sei rivolto ad un professionista, qui ti forniremo informazioni sufficienti per iniziare le pratiche burocratiche, ma anche per aiutarti a scegliere quale destino riservare a questi immobili.

Dichiarazione di successione.

Innanzi tutto è necessario provvedere alla dichiarazione di successione, il termine per avviarla è un anno dalla morte del de cuius (la persona da cui hai ereditato).
Sarà sufficiente che uno solo degli eredi presenti (personalmente o tramite intermediario abilitato) la dichiarazione di successione all’agenzia delle Entrate:
– direttamente presso l’ufficio competente;
– per via telematica tramite software dell’Ente.

Cosa succede superato questo termine?

Nel caso di dichiarazione di successione tardiva incorrerai in una sanzione amministrativa:
– se non è dovuta imposta, da 150 a 500 euro per un ritardo entro i 30 giorni, oltrepassati i quali diventa da 250 a 1.000 euro;
– quando è dovuta, dal 60% al 120% dell’imposta per un ritardo entro i 30 giorni, oltre i quali sarà calcolata dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Come procedere?

L’utilizzo del sistema telematico messo a disposizione del contribuente presenta alcuni vantaggi pratici, soprattutto per quanto riguarda i tributi da autoliquidare, il cui calcolo sarà automatico, ma anche per la voltura catastale degli immobili coinvolti che, salvo casi particolari, avverrà automaticamente.
Inoltre con questo sistema potrai richiedere l’attestazione di avvenuta presentazione in formato elettronico, necessaria per lo sblocco dei conti. Per l’attestazione cartacea dovrai invece presentarti presso l’ufficio territoriale con contrassegni telematici e pagare le somme dovute.

Se la dichiarazione è presentata direttamente presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, si potrà effettuare il pagamento con F24 tramite banca, ufficio postale o all’agente della riscossione. Per farlo tramite conto corrente, sarà necessario consegnare all’ufficio il modello apposito compilato.

Quanto costa la successione?

Le aliquote stabilite dal legislatore vanno applicate al “valore complessivo netto eccedente“, ma cosa significa?
Significa che il calcolo riguarderà la somma di tutti i beni e i diritti che creano il patrimonio del de cuius, sottratti i debiti e le spese detraibili sostenute dagli eredi negli ultimi sei mesi per conto del defunto.

Per ricapitolare, le imposte variano a seconda del grado di parentela:

  • per coniuge e parenti in linea retta ascendenti e discendenti sarà il 4% sul valore eccedente la quota di 1 milione di euro;
  • per fratelli e sorelle sarà il 6% sul valore eccedente 100mila euro;
  • per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado sarà il 6% sul valore trasferito, senza franchigia;
  • per tutti gli altri soggetti l’8%, senza franchigia.

Se si eredita un immobile, vanno calcolate e versate le imposte ipotecaria, catastale, bollo e tasse e tributi speciali.

Cosa succede se non presenti la dichiarazione entro 10 anni?

Qualora nessuno degli eredi presenti la dichiarazione di successione entro i dieci anni dalla morte del de cuius, provvederà d’ufficio l’Agenzia delle Entrate, con avviso (notificato entro il termine di decadenza di 5 anni dalla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione omessa) e l’imposta accertata e liquidata dovrà essere comunque corrisposta.

Nessuna dichiarazione di successione

Qualora ricorrano contemporaneamente queste condizioni, non sarà necessaria nessuna dichiarazione di successione:

  1.  l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto
  2.  il valore non supera i 100mila euro
  3.  non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

Cosa fare dell’immobile ereditato?

Superata la contingenza dolorosa di perdere un caro familiare e ottemperate a tutte le pratiche burocratiche, ti troverai di fronte ad una serie di alternative legate alla gestione di un immobile ereditato.
Se non lo abiti, potrebbe diventare la tua futura casa, ma se invece sei già proprietario di altri immobili?
La prima soluzione è quella di tenerla, occupartene e magari metterla a reddito. Il mercato della locazione è molto dinamico, la richiesta è sempre esuberante rispetto all’offerta e avere un inquilino ti permetterebbe di contare su una rendita lorda che potrebbe aggirarsi intorno al 5-7% annuo a seconda del quartiere.

Locazione tradizionale sì, ma anche quella turistica. Questa richiede certamente un minimo impegno di gestione, ma ha il vantaggio di non impegnare l’immobile per lunghi periodi di tempo.
In entrambi i casi, prima di metterla sul mercato, dovrai farti carico di riqualificarla e renderla idonea. Questo significa messa degli impianti a norma, interventi di ristrutturazione qualora necessari, imbiancatura e arredamento adeguato.
In entrambi i casi potrai rivolgerti ad un’agenzia immobiliare che ti aiuti nella selezione e gestione degli inquilini, nella predisposizione della contrattualistica e nell’espletamento della burocrazia (compresa la necessaria accettazione tacita di eredità).

Se invece preferisci liquidare il bene avrai bisogno innanzitutto di verificare tutta la documentazione urbanistico e catastale, per accertare che sia tutto in regola. Dopodiché servirà una valutazione attuale e compatibile con i valori di mercato, una strategia di promozione dell’immobile off- line e on-line, oltre alla gestione di visite, offerte e proposte di acquisto, fino al rogito notarile.

La vigente normativa si fa ogni giorno più esigente, per questo ti consiglio di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare esperta e con una buona reputazione.

Come sceglierla? Vieni a conoscerci!

 

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Casa green a Palermo

Posted on by Gerardo Paterna

La casa green nella nostra città sembra un miraggio, considerando che ad oggi il 95% dei trilocali in vendita presenti sul territorio rientra nelle classi energetiche meno efficienti (G-F). Palermo nella classifica delle grandi città metropolitane è penultima prima di Genova, anche per numero di immobili in classe A, con solo il 2%.

La media nazionale relativa a questo taglio di immobili è chiara: il 55% dell’attuale offerta in vendita è in classe G, in classe A solo il 12% degli immobili.

La Direttiva Europea e casa green

La Direttiva Europea ha reso stringenti i tempi per intervenire in modo efficace nella riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare, ma il 2030, prima tappa del percorso indicato, sembra incombere sul presente e i calcoli degli specialisti del settore non sono rassicuranti sulla capacità di soddisfare quanto richiesto nei termini imposti.

Sono state previste eccezioni e deroghe per gli edifici:
– ricadenti nei centri storici
– vincolati dai Beni Culturali
– seconde case
– chiese e luoghi di culto
– indipendenti, con superficie minore ai 50 m²
oltre a quelli che potrebbero subire una diminuzione del valore architettonico.

Calcolo della classe energetica degli edifici

Anche l’utente finale inizia a documentarsi riguardo la classe energetica dell’edificio in cui vorrebbe acquistare la sua futura casa, non solo per le indicazioni della Direttiva Europea, ma anche e soprattutto in forza dell’incidenza del costo dei consumi necessari per riscaldamento e raffreddamento e degli interventi di adeguamento futuri.

I fattori determinanti la classe energetica (dalla migliore A4 a scendere fino alla G, la meno efficiente) sono tanti, a partire da quelli relativi ai materiali di costruzione (calcestruzzo, legno, laterizi…), dalla tipologia degli infissi (alluminio, legno, pvc…), al tipo di impianto di riscaldamento (considerate sia la sorgente termica che la distribuzione), fino al metodo di produzione dell’acqua calda e al sistema di illuminazione.

Lo sapevi che influenzano il calcolo finale anche la distribuzione degli spazi interni e l’esposizione solare dell’immobile?

La classe energetica e il prezzo delle case

L’incidenza degli interventi necessari per la riqualificazione degli edifici indubbiamente avrà una ricaduta a breve termine anche sui valori del mercato immobiliare.
I dati ad oggi parlano chiaro, a livello nazionale, preso come campione il taglio di appartamento tra gli 80 e i 100 m², la differenza di prezzo è di +68% per quello in classe A rispetto all’omologo in classe G.
A Palermo, questa volta prima davanti a Torino, arriva addirittura al +148%.

La ricerca degli immobili, che si tratti di compravendita o di locazione, è sempre più orientata verso case in classe energetica migliore, la casa green spesso è un vero miraggio.

Acquistare o affittare casa con prestazioni energetiche scadenti significa accollarsi costi di manutenzione più elevati, tanto da preferire un investimento iniziale maggiore per evitarli oppure tanto da proporre sui prezzi richiesti trattative severe, pari agli importi per la necessaria riqualificazione.

La sensibilità ecologica aumenta, soprattutto nelle generazioni più giovani, maggiormente sensibili alle conseguenze del cambio climatico.

Quello che per alcuni è una fastidiosa incombenza, in realtà è la necessità di farsi carico in modo responsabile delle risorse a nostra disposizione, per riqualificare il patrimonio immobiliare esistente, adeguandolo alle necessità abitative delle nuove genarazioni, senza erodere ulteriormente il territorio e proteggendo l’ambiente.

Se vuoi approfondire l’argomento e avere un parere professionale relativo alla tua casa, puoi contattare la nostra agenzia, il nostro ufficio tecnico è a disposizione dei nostri clienti.

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Contratto preliminare di vendita

Posted on by Gerardo Paterna

La stipula del contratto preliminare di vendita è un passaggio importante e delicato che porterà alla realizzazione di due progetti, uno dell’acquirente e l’altro del venditore.

In tanti anni di esperienza abbiamo avuto la fortuna di portare a buon fine tanti rogiti notarili, che hanno reso felici tutte le parti coinvolte.
È vero che non tutte le trattative sono semplici, che ogni compravendita è una storia a sé e che può capitare che qualcosa impedisca la realizzazione degli impegni presi.

Cosa succede se una delle parti cambia idea?

Il preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto con cui le parti, promittente venditore ed promissario acquirente, si impegnano reciprocamente, stabilendo modalità e termini, a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Se una delle parti risulta inadempiente, l’altra potrà scegliere fra tre opzioni:
– l’esecuzione in forma specifica, come prevista dall’art 2932 del codice civile “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”;
– la risoluzione del contratto, secondo l’art 1453 del codice civile, e la domanda di risarcimento del danno patito a causa dell’inadempimento;
– il recesso dal contratto, quando espressamente disciplinato nel contratto, per esempio quando prevista caparra confirmatoria.

Differenze tra caparra confirmatoria, penitenziale, clausola penale e acconto.

A tutela dell’interesse delle parti, per evitare e/o gestire un possibile inadempimento, il nostro ordinamento prevede alcuni istituti da inserire nel contratto.

1- La caparra confirmatoria: è la somma di denaro che il promissario acquirente consegna al promittente venditore a garanzia della serietà della proposta di acquisto. Al rogito sarà imputata al prezzo e scalata dal corrispettivo finale da versare, così anche le imposte versate al momento della registrazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate (0,5%).
In caso di inadempimento, la parte non inadempiente può richiedere al giudice l’esecuzione del contratto oppure esercitare il diritto di recesso.
Se l’inadempiente è il venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra, se invece è l’acquirente, il venditore può tenere la caparra.

2- La caparra penitenziale: è la somma di denaro prevista per il recesso dal contratto, un importo predeterminato che dovrà pagare chi deciderà di uscire dal contratto.
In questo caso non potrà essere richiesta al giudice l’esecuzione in forma specifica, come invece nel caso di caparra confirmatoria.
Quindi, in caso di inadempimento, se a recedere sarà l’acquirente che ha consegnato la caparra, essa resterà al venditore; se a recedere sarà il venditore, dovrà restituirla in misura doppia.

3- La clausola penale serve a definire anticipatamente l’importo dell’eventuale danno derivante dall’inadempienza, senza necessità di prova.
In questo caso sarà dovuta solo la somma stabilita e non potrà essere richiesto altro, salvo espressa deroga nel contratto.

4- L’acconto in realtà non ha nessuna funzione di tutela e garanzia per le parti. Si tratta di un anticipo sul prezzo di vendita, per la registrazione all’Agenzia delle Entrate sarà tassato al 3% (200 euro di imposta di registro fissa in caso di compravendita soggetta a IVA).

Come stipulare il preliminare corretto?

Esistono regole precise perché un preliminare sia stipulato in modo corretto, a cui si aggiungono le specifiche necessità delle parti, per questa ragione il momento della stipula è così importante, deve essere previsto tutto, condizioni, termini e tempistiche, perché più chiari saranno gli accordi più semplice sarà arrivare dal notaio per la stipula del contratto definitivo.

Affidarsi ad un agente immobiliare che abbia a cuore i tuoi interessi è il migliore consiglio che possiamo darti.

Se vuoi vendere o acquistare casa, contattaci!

Vendere casa senza agente immobiliare.

Posted on by Gerardo Paterna

Il vicino di casa ha scelto di vendere casa senza agente immobiliare ed è andato tutto bene!
Mio cugino ha fatto tutto da solo, ha risparmiato la provvigione dell’agente immobiliare.
Cosa ci vuole? Basta mettere il cartello sul balcone!

Quando sentite queste affermazioni, prendetevi il tempo di approfondire l’argomento e scoprirete che in realtà nessuna ha portato i risultati attesi senza problemi.

Non mi serve un agente immobiliare

Nella nostra agenzia immobiliare siamo in 20, tutti professionisti competenti, e l’esperienza di tanti anni ci ha insegnato che una compravendita senza ostacoli è rara come un tramonto a est!

Conosciamo decine e decine di storie, che hanno portato tanti “privati” a cercare il nostro aiuto.
In genere il proprietario che decide di vendere la propria casa da solo inizia stabilendo il prezzo, a sensazione, perché ma non sarà mai il risultato di un’analisi oggettiva, supportata da tecnologia e dati reali del mercato, al contrario sarà sempre appannato da considerazioni soggettive e appesantito dal famigerato valore affettivo.

La promozione sarà limitata al passaparola tra amici e qualche conoscente, per i più audaci al cartello (scritto a mano) sul balcone e per gli evoluti agli annunci su portali gratuiti.

L’annuncio sui portali

Gli annunci dei privati sui portali immobiliari sono un capitolo importante per comprendere la differenza tra il vantaggio di affidarsi ad un team di professionisti e la frustrazione del fai da te.
Toglietevi la curiosità e dedicate un po’ del vostro tempo libero a verificare il nostro racconto. Sarà sufficiente avviare una ricerca qualsiasi sui portali e, dopo decine e decine di annunci di agenzie immobiliari, arriverete a quelli dei privati:

  •  fotografie scadenti (se presenti!), sfocate, buie e parziali, di ambienti disordinati e/o pieni di oggetti personali, ma soprattutto senza seguire un ordine logico;
  •  nessuna planimetria, probabilmente nemmeno sanno che sarà indispensabile per la compravendita;
  •  descrizione povera (camera, cucina, bagno), poche parole, trascurando l’importanza di raccontare all’acquirente la distribuzione degli spazi, lo stato attuale dell’immobile, l’esposizione alla luce, il piano, la presenza o meno di servizi accessori e via discorrendo;
  •  nessun riferimento al condominio;
  •  attestato di prestazione energetica? Un mistero;
  •  trattativa riservata, la ciliegina sulla torta!

Poi cerca sul nostro sito o sui nostri canali social e scopri le differenze!

Appuntamento al buio

Finalmente, grazie all’intercessione del sentito dire, arriva la telefonata di qualcuno interessato a visitare l’immobile.

Il fai da te non prevede nessuna prequalifica, chi arriva arriva, che sia davvero intenzionato a trovare casa o semplicemente un curioso, lo scoprirà solo dopo averlo fatto entrare in casa propria.
Nessun filtro, nessun professionista che, documenti alla mano, difenda i punti di forza e ad analizzi con cognizione di causa le criticità, contingentando eventuali critiche.

Senza parlare poi della gestione di un’eventuale trattativa, fatta a voce, senza un briciolo di tutela né del proprietario né dell’acquirente.
La mia pretesa sul prezzo vs la tua pretesa di risparmio.
Con l’unico risultato certo: entrambi si sentiranno imbrogliati.

Se per miracolo si arriva al notaio, scopriranno che la pratica è ancora tutta da fare, che mancano documenti della casa, che un innocente muretto in salotto impedirà l’approvazione del mutuo nei tempi previsti, che bisognerà trovare un geometra per le pratiche di sanatoria (quando possibile); oppure l’acquirente, dopo aver sottoscritto un preliminare con condizione sospensiva per la concessione del muto, scoprirà che non può permettersi la casa.

Tutto andrà in fumo, dopo mesi di tira e molla.

Scegli il tuo agente immobiliare e affidati!

Segui il nostro consiglio, seleziona un professionista con una buona reputazione e affidati alla sua esperienza.
In tanti anni abbiamo collezionato centinaia di clienti soddisfatti del nostro operato, ascolta le loro testimonianze, ti confermeranno che affidarsi ad un professionista proteggerà i tuoi interessi, semplificherà la compravendita e ti solleverà da incombenze e complicazioni per te ingestibili.

 

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​La p​requalifica dell’acquirente, sai cos’è?

Posted on by ImprendoCasa

​La prequalifica dell’acquirente è spesso un mistero. Chi affida la vendita della propria casa ad un agente immobiliare raramente conosce tutte le procedure necessarie per arrivare ad una concreta proposta d’acquisto.
Fra tutte la prequalifica dell’acquirente è la più importante. Perché sbagliare significherà perdere tempo inutilmente, ma soprattutto si rischierà di perdere l’opportunità di vendere l’immobile alla persona giusta e al prezzo corretto.

​Cosa si intende per prequalifica dell’acquirente

Spesso gli addetti ai lavori imputano a questo termine un significato strettamente legato alla solvibilità economica del futuro acquirente nel caso della compravendita, dell’inquilino nel caso della locazione. Ossia la capacità di spesa.
In realtà la prequalifica del cliente riguarda un’analisi che parte molto prima di arrivare alla trattativa, addirittura dalla prima telefonata in agenzia.​

Le nostre coordinatrici infatti non si limitano a prendere nota della richiesta di appuntamento di visita presso un immobile trovato dal cliente in pubblicità.


Al contrario inizieranno una vera e propria intervista per capire se l’immobile sia davvero compatibile con le attese del cliente, sia per conformazione che per fascia di prezzo, soprattutto per capire se possibile proporre ulteriori opportunità e offrire una rosa di scelta più ampia.


​Alcuni clienti non sono abituati a ricevere una serie di domande e vanno sulla difensiva, senza capire che è nel loro interesse. Quando spieghiamo loro che l’obiettivo è quello di aiutarli ad orientarsi e a ottimizzare al massimo la ricerca, scoprono di aver trovato l’interlocutore giusto.

Evitare il turismo immobiliare

Questa prima fase è parte integrante del nostro metodo e aiuta ad evitare quello che chiamiamo il turismo immobiliare. Infatti, soprattutto nei primi giorni di promozione, un nuovo immobile in vendita attira l’attenzione dei curiosi.
Una carrellata di improbabili: dai vicini di casa ad altri venditori frustrati da mesi di attesa, da chi è ancora indeciso se vendere la propria casa per acquistarne un’altra, fino addirittura alla nostra concorrenza non collaborativa!​
​I peggiori sono quelli che del turismo immobiliare fanno un’abitudine, quelli che alla domanda “da quanto tempo cerca casa?” rispondono “due, tre anni“​.


L’esperienza ci ha insegnato come evitarli, perché sappiamo che durante la visita troveranno mille difetti (alcuni derivanti da impressioni personali e sensazioni astratte), fingeranno di non aver capito che il quartiere è troppo distante dalla zona di ricerca, che manca la fatidica stanza in più o, al contrario, che è troppo grande.
Insomma faranno perdere tempo a tutti, non perché la casa è “sbagliata”, ma perché in realtà non compreranno mai una casa!

La sfilata degli acquirenti

I proprietari che si rivolgono a noi spesso raccontano storie di vere e proprie sfilate di acquirenti in visita, accompagnati da agenti immobiliari abituati a fissare appuntamenti senza selezionare in alcun modo le richieste, nella speranza che nel mucchio qualcuno si farà avanti. Tuttavia dopo quelle sfilate nessuno ha dimostrato concreto interesse e dopo, per mesi, non si è più visto e sentito nemmeno l’agente immobiliare.


Il nostro metodo ha dimostrato, al contrario, che una corretta prequalifica del cliente, renderà sufficienti pochi appuntamenti per arrivare ad una concreta offerta d’acquisto.


Infatti, fatta la prima selezione, organizzate le prime visite, abbiamo la possibilità di procedere con gli acquirenti interessati alla seconda verifica, quella reddituale, con la raccolta della documentazione e l’analisi del mediatore del credito.

Come evitare delusioni

La possibilità di spesa deve essere misurata, non comprenderà solo il prezzo dell’immobile, l’acquirente deve conoscere il dettaglio di ogni costo (imposte, notaio, agenzia…).
Non è possibile scoprire tardi che l’acquirente non può permettersi l’immobile scelto, per due ragioni precise:

  • non possiamo far perdere tempo e occasioni al cliente venditore, impegnandolo in una trattativa impossibile da realizzare e togliendo dal mercato l’immobile, perché così rischieremmo di perdere non solo la vendita, ma anche l’acquirente giusto;
  • non possiamo deludere le aspettative del cliente acquirente, che vedrebbe sfumare il sogno di acquistare la casa di cui si è innamorato, sentendosi danneggiato.

Senza contare il danno per la nostra agenzia, perché, commettere l’errore di non tutelare entrambe le parti con la dovuta attenzione, per noi significherebbe perdere la compravendita, ma soprattutto la fiducia di due clienti contemporaneamente.

Imprendocasa prequalifica l’acquirente

La vendita e l’acquisto di casa rappresentano uno dei progetti più importanti della vita, che coinvolge intere famiglie in un cambiamento decisivo, noi dobbiamo renderlo il più semplice possibile.
Il valore aggiunto di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare strutturata, con figure professionali specializzate (buyer agent, listing agent, team tecnico, legale, mediatore del credito…) garantisce ai nostri clienti un servizio efficiente, rapido e altamente qualificato.
Dalla prima telefonata fino al rogito notarile, accompagnamo il cliente in un percorso consapevole e sereno, chiedi a chi si è già affidato a noi! Clicca qui.

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Come scegliere l’agente immobiliare

Posted on by ImprendoCasa

A pensarci bene ognuno di noi, almeno una volta nella vita, si è rivolto ad un agente immobiliare. Ma come scegliere quello giusto? Non esiste un manuale e neppure un sito di recensioni (qui in Italia) che ci aiutinella selezione.

Quando abbiamo avuto bisogno di un agente immobiliare?

  • Quando mi sono trasferito per studiare dalla piccola cittadina di provincia alla grande città, non conoscevo nessuno e non sapevo come orientarmi.
  • Quando ho dovuto cambiare regione per esigenze lavorative.
  • Quando ho spiccato il volo da casa dei miei genitori e sono andato a vivere da solo, con amici o in coppia.
  • Quando finalmente le possibilità economiche mi hanno permesso di emanciparmi dal canone di affitto e acquistare la mia prima casa.
  • Quando la famiglia è cresciuta e servivano la cameretta per i bimbi e il giardino per le grigliate estive.
  • Quando ho ereditato un immobile che non potevo gestire e l’ho messo in vendita.
  • Q​uando ho aiutato i miei figli nella scelta più importante della loro vita.

Ogni volta, che fosse per locazione, vendita o acquisto hai avuto bisogno di un agente immobiliare affidabile che ti aiutasse a realizzare il tuo progetto alle migliori condizioni possibili e nei tempi prefissati. 

 

Potremmo continuare questo elenco, ma siamo sicuri che ti sei già riconosciuto.

Hai sempre fatto la scelta giusta?

​Ogni giorno ascoltiamo racconti di esperienze negative con agenti immobiliari improvvisati, che non si sono dimostrati all’altezza del ruolo, delle attese e soprattutto delle promesse. Compromettendo il valore professionale di un’intera categoria, fatta anche e soprattutto da professionisti seri e affidabili.

Alcune volte si sono limitati a dare un pessimo servizio, altre hanno impedito la buona riuscita della compravendita o addirittura hanno fatto perdere ​l’occasione della vita, la casa dei sogni o la vendita al prezzo corretto.

Quanto valgono il tuo tempo, i tuoi investimenti, le tue aspettative, i tuoi progetti?

​In forza di questo valore devi misurare l’agente immobiliare prima di affidarti a lui.

La buona reputazione.

La prima cosa da fare quando si decide di iniziare questo percorso è quella di chiedere suggerimenti ad amici e conoscenti che hanno già avuto esperienze simili, tra loro qualcuno con ricordi positivi ci sarà sicuramente.

Estendi questa indagine ai professionisti compatibili col settore immobiliare che conosci. Dai tecnici (geometra, architetto, ingegnere…), se non addirittura i notai, che conoscono bene il modus operandi di ogni agenzia che porta clienti a rogitare.

Cerca il loro sito, lì troverai informazioni utili sul team, sui servizi a tua disposizione, ma soprattutto sugli immobili che gestiscono: quanti, quale tipologia, con valutazioni coerenti al mercato, la qualità degli annunci, delle fotografie, dei video…

Adotteranno la stessa cura per la tua casa!

Leggi le recensioni dei clienti e scorri le pagine sui loro canali social (facebook, linkedin instagram youtube;…) per comprendere come si propongono, quale stile aziendale adottano, quali risultati conpidono, quanto investono in comunicazione, pubblicità e promozione del brand.

A questo punto avrai limitato la selezione ad una ridotta rosa di candidati e il primo appuntamento non sarà al buio, perché ti sembrerà di conoscerli, saprai come lavorano. La prima stretta di mano deciderà la tua scelta

Esiste l’agente immobiliare perfetto?

Contro il nostro interesse, dobbiamo ammettere che NO, non esiste l’agente immobiliare perfetto. Perché al di là di quanto elencato, siamo persone e il rapporto personale che si instaura fra cliente e agente immobiliare è determinate ed unico.

Tuttavia ti consigliamo di orientati verso professionisti che operano nella tua città da tempo, significa che la conosco bene, verso agenti che dimostrano con i fatti (numero di compravendite e fatturato) che adottano un metodo efficace e strutturato, verso un’agenzia che ti offra anche servizi complementari (spesso necessari) alla compravendita: mediatore creditizio, studio tecnico, legale specializzato…

Fatto tutto questo non resta che affidarsi al sesto senso!

L’empatia è quella particolare capacità di immedesimarsi nei panni dell’altro, intuirne le emozioni, e di offrire un ascolto attento e partecipato. Se intuisci questa energia, hai fatto centro!

Hai trovato l’agente immobiliare perfetto per te, quello che, dopo questo primo appuntamento, ti farà sentire in buone mani.

Valutazione immobiliare “gonfiata”, errore da evitare!

Posted on by ImprendoCasa

Per gli auguri di Natale 2022 ho spedito ai miei clienti una copia del mio libro “La casa degli errori/orrori“. Si tratta di una raccolta degli sbagli ricorrenti commessi da agenti immobiliari improvvisati ed approssimativi, che spesso impediscono la vendita di un immobile nei tempi corretti e con una valutazione immobiliare onesta.

Sono frutto dei racconti di clienti che arrivano a noi dopo esperienze negative, che hanno fatto perdere loro tempo e denaro, e diventati diffidenti, se non addirittura ostili, alla categoria degli agenti immobiliari.

La valutazione immobiliare è il primo passo.

Una di queste storie di errori/orrori riguarda una famiglia, obbligata a vendere la propria casa per necessità, e tutte le vicissitudini che hanno dovuto affrontare per aver scelto un agente immobiliare che, sbagliata la valutazione dell’immobile, ha messo a repentaglio la serenità di tutti.

Una valutazione immobiliare gonfiata, solo per acquisire un incarico in più da infilare nel cassetto, può inficiare irrimediabilmente la futura vendita di quel bene, ma i clienti spesso lo scoprono dopo mesi di attesa e delusione.

Il primo ostacolo da superare per acquisire la loro fiducia è stato quello di fornire una valutazione corretta dell’immobile.
Il nostro metodo è assolutamente oggettivo, prendiamo in considerazione:

  • gli immobili comparabili venduti negli ultimi sei mesi, accedendo ai dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari
  • l’analisi dei prezzi di mercato della zona di riferimento, grazie a software e tecnologia
  • la verifica urbanistica e catastale, grazie al team tecnico interno
  • lo stato di fatto dell’immobile, se da ristrutturare o riqualificare, con previsione di spesa

senza trascurare la motivazione a vendere dei proprietari, che spesso può essere determinante.

Cos’è la presentazione di Imprendocasa?

Quando i proprietari di una casa sul mercato da mesi (a volte anni!), ci contattano per una consulenza, il più delle volte restano meravigliati per la quantità di informazioni e documenti che richiediamo e sui riscontri che ritornano con la nostra “presentazione“.

Quella che noi chiamiamo presentazione non è una mera valutazione €/m², ma una relazione scritta che parte dall’urbanistica e finisce con l’indagine di mercato riferita a quello specifico immobile in questo preciso momento.

Il mercato immobiliare infatti è dinamico, sempre, anche in periodi di crisi economica si vendono e si acquistano case.
Il periodo di lockdown è stato una dura prova per tutti, ma noi siamo riusciti comunque a realizzare i progetti dei nostri clienti, nonostante tutto e con le dovute precauzioni.
A dimostrazione che un professionista serio non si ferma davanti a nessuna criticità, ma al contrario propone soluzioni e trova il modo per ottenere i risultati attesi.

Vuoi vendere casa a Palermo?

Ripeto spesso che la valutazione dell’immobile è la pietra miliare per una buona compravendita, deve rispettare regole oggettive ed oneste, spesso il risultato è severo rispetto alle aspettative dei proprietari, ma nulla è lasciato al caso. Ogni particolare è motivato da elementi oggettivi.
Consiglio a chi desidera vendere la propria casa di affidarsi a professionisti seri, con agenzie immobiliari strutturate, che abbiano una buona reputazione.

Evitate persone approssimative, che parlano di prezzo sulla soglia di casa, senza informazioni su documentazione e storia dell’immobile, o peggio che chiedono a voi ” a quanto volete vendere?”. Perderete tempo mettendolo sul mercato a prezzi gonfiati, in balìa di acquirenti che proporranno trattative feroci, inflazionando il bene e perdendo buone occasioni di vendita.

In genere dopo la nostra presentazione i clienti, anche quelli più resistenti, si rendono conto di quanta competenza richiede un lavoro meticoloso e ben fatto e si affidano a noi.

I clienti più scettici si convincono dopo il “piano d’azione”, la strategia di marketing che predisponiamo insieme ai proprietari per la messa in vendita del loro immobile, ma ne parleremo in un altro articolo!

Nel caso volessi avere una consulenza su misura per la vendita della tua casa, contattami!

Alessandro Bonura, co-founder e listing agent di Imprendocasa.

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